買うなら今?需給バランスに見る今後の不動産流通価格｜ホームガイド

　それでは、いったい不動産価格は何によって決まるのでしょうか。その大きな要因のひとつが、今回着目する「需給バランス」です。不動産市場も、売り手と買い手が存在して成り立っているという点では他の商品と変わりません。売りたいという人、つまり「供給」に対して、買いたいという「需要」がほど良くあるからこそ、市場のバランスが保たれているのです。

　ここで考えてみてください。時折テレビや新聞などで、野菜などが穫れすぎて値段が下がってしまったというニュースを見かけますが、不動産でもこれと同じことが起こります。2008年秋のリーマンショックに端を発した経済不況以降、それまで“ミニバブル”と呼ばれていた不動産価格上昇の動きが下落に転じ、住宅供給業者が抱えていた数多くの未販売物件が在庫として市場にあふれました。そのため不動産価格はさらに下がり、買いたいという「需要」に対し供給過多の状態に陥ってしまったのです。

　しかし現在は、また状況が変化してきています。供給在庫の減少が進んだのに加え、住宅着工数の極端な低迷が続いており、昨年度の前年比は新設住宅全体ではオイルショック時の28.5％に次ぐ25％減、マンションだけを見ると過去最大の59. 1％減を記録しました。さらに、市況の悪化から現在保有している不動産を売却しようとする企業や人も少なくなってきています。今売っても、売却損が出るばかりだからです。

　これらが意味するところはひとつ。そう、不動産・住宅市場の著しい品薄状態です。「需要」に対して「供給」の量が足らないと何が起こるか。それは、例えば有名アーティストのコンサートチケットなどを思い浮かべれば、容易に想像がつくことでしょう。きっと、良い席はすぐに売り切れてしまうに違いありません。また、オークションでは高値で取引され、出品されるチケットの枚数が少なければ少ないほど、そして買いたいと思う人が多ければ多いほど、取引価格はつり上がっていくのではないでしょうか。

　リーマンショック直後は固く締められがちだった消費者の財布の紐ですが、政府の懸命な景気対策が功を奏し、昨今の不動産市場は徐々に活気づいてきています。2009年の施策で大きかったのは、過去最大規模と謳われた住宅ローン減税。一般住宅で最大500万円、長期優良住宅なら600万円にまで拡充された控除額は、マイホームを手に入れたいと望む方にとって心強い味方です。

　また、今年は贈与税の非課税額も大幅に引き上げられました。従来は、親から受けられる住宅資金贈与の非課税限度額は500万円でしたが、2010年中に贈与を受ける人は1,500万円に、2011年中に贈与を受ける人は1, 000万円にまでアップ。暦年課税では110万円の基礎控除額があるので、それを合わせると今年は1,610万円、来年は1,110万円までの贈与が非課税となるわけです。この非課税額アップをきっかけに、住宅購入資金の一部を親からの援助で賄おうと考える若い世代の購入意欲が高まってきています。

　ちなみに、住宅資金の贈与税対策としては、贈与時ではなく実際に相続が発生するときに精算する『相続時精算課税制度』を利用する方も多いですが、こちらは昨年に引き続き4,000万円までが非課税。さらに、今年からは従来1,000万円までとされていた住宅枠も廃止されたので、ますます利用しやすくなったと言えるでしょう。