マイホーム購入計画・頭金の賢い作り方｜ホームガイド

　マイホーム購入にあたって、避けて通れないのが資金計画。なかでも「住宅ローンを組むとき、頭金ってどのくらい必要なの？」と気になっている人は多いはず。そこで今回はこの頭金がテーマ。理想のマイホーム購入のための頭金の賢い作り方や、その意味と実態を解説します。

　頭金とは分割払いの最初に支払うお金という意味もありますが、住宅などを新築したり購入したりするとき、その購入代金のうち、金融機関などからの借入金ではない自己資金を指します。以前から「頭金は借入金額の２割を目安に」と定説のようにいわれてきましたが、これは住宅ローンの借り入れ先の中心が住宅金融公庫（現在の住宅金融支援機構）だったころ、公庫による融資は購入金額の8割までという上限があったためです。現在はフラット35でも購入金額の100%を上限としているほか、民間の金融機関では購入時に住宅購入価格の5〜10%程度かかるといわれる諸費用までが融資の対象となるローンもあります。つまり、頭金がなくても、負債がなければ住宅購入は可能なのです。実際に今住宅ローンを組む場合、頭金の金額以上に重要なのは、借入金額が返済能力に見合っているかどうかです。確かに借入金を抑えるには頭金は多いほど良いといえますが、必ず一定の金額を用意しなくてはならないというものではありません。あくまで住宅購入に必要な資金の一部である頭金を賢く作ることで、理想のマイホームを手にしたあとも不安のない資金計画を立てることが、もっとも大切といえるでしょう。

　賢い頭金の作り方として、まず知っておきたいのが贈与税の非課税措置。平成22年は父母や祖父母などの直系尊属からの贈与で、住宅等取得資金に使う場合、1,500万円まで非課税で贈与が受けられます。それに従来からの暦年贈与の非課税枠110万円を加えると、1,610万円まで贈与税がかからないのです。また相続時清算課税制度※を利用した場合、2,500万円まで非課税となるため、最大4,000万円までが非課税となるのです。なお、1,500万円の非課税措置は平成23年には1,000万円に縮小されてしまうので、まとまった贈与で頭金を作る場合、最大の非課税措置が利用できる平成22年中が住宅購入にもっとも良い時期といえます。長い目で見れば、平成22年中に両親に頭金の贈与を受けて、いずれ両親と一緒に暮らすことができる住宅を購入するといった選択肢もあり得るでしょう。せっかくの制度のメリットを活かせるよう、家族と話してみるのも良いかもしれません。

　頭金を自分で貯めようと思うなら、確実なのはやっぱりコツコツ堅実に頑張ること。小さな節約の積み重ねが大事になってきます。でも、欲しいものを諦めたり友だちの誘いを断ったり、といった我慢ばかりでは長続きしないものです。まずはお金の出入りを意識すること。ノートにレシートを貼って合計金額を計算するだけ、というシンプルな家計簿でも支出の状態はよく分かるので、目に付くところから無駄を省けるようになります。数百円でも節約できたらその分を貯金箱などに貯めてみると、成果が目に見えるのでやる気も出ます。また節約に前向きな意識はとても大切。「たばこも高くなるし、健康のために禁煙しよう！」とか「どうせ節約するならおいしい節約レシピにこだわってみよう」、「エコの観点から省エネを心掛け、光熱費の節約につなげよう」など、プラスのイメージを持って楽しく節約に取り組みましょう。

　頭金を作るための節約もいいですが、発想を変えて家を買ってから節約を実践してみてはどうでしょう。例えば住宅ローンの返済額から借入金額を次の表のように試算してみると、想定していた月々の返済額を3,000円アップするだけで約110万円、5,000円アップすると約180万円、借り入れ可能な金額が増えることがわかります。

　頭金を増やす以外で賢く住宅を購入するために、ぜひ知って利用したいのが住宅エコポイント。これはエコ住宅の新築またはエコリフォームを促進することにより、地球温暖化対策の推進および経済の活性化を図ることを目的として昨年12月に創設された制度で、概要は“省エネ基準を満たしたエコ住宅を新築、購入すると30万ポイント、既存の住宅にエコリフォームを行うと最大30万ポイントが発行される”というもの。ポイント発行対象となる新築住宅は表のとおりです。

　発行されたエコポイントは1ポイント＝1円の計算で、商品券やプリペイドカードなどを含むさまざまな商品やサービスに交換できます。「頭金を支払ったら引っ越し代が出ない、新しい家具や家電が買えない」と悩んでいらっしゃる方などにはとくに、この30万ポイント＝30万円は嬉しい補助となるはずです。今年の12月末までに着工していることが対象の条件なので、時期を逃さず賢く利用しましょう。

　さらに住宅ローン控除もローンを組んで家を買う方をサポートする忘れてはならない制度。下表のように、一般住宅の場合は今年の12月末までに入居した場合、向こう数年間のなかでも最大の控除が受けられます。2011年以降控除額は段階的に引き下げられるので、この点でも2010年の年末までが買いどきといえます。

　また、不動産会社によっては提携金融機関による住宅ローンの金利優遇を行っている場合もあるので、しっかり確認して賢く利用しましょう。景気の回復はまだ実感できないなか、金利が徐々に上昇傾向にあるいま、ローン控除や金利優遇のメリットは少なくありません。

　こうして見てきて、「もう少し頭金を増やしてから」とマイホーム購入を先延ばしにするよりも、今年もっとも多くのメリットが受けられるエコポイントや住宅ローン控除などを上手く利用したほうが、より早く、お得にマイホームの夢を実現できるのでは？と考えられた方も多いのではないかと思います。また、発想を切り替えて頭金を貯めるための節約を、マイホームを買ってからのちょっとした節約に変えることで、新居の暮らしを楽しみながら、繰り上げ返済に充てるお金も作れるかも?!といったテーマにも関心を持っていただけたでしょうか？

　頭金はあるに越したことはない、というのは事実ですが、そこに捕われて、理想の物件や購入のタイミングを逃してしまっては意味がありません。

　不動産会社の担当者は頭金を含む資金計画の相談にも乗ってくれるので、「頭金があといくら貯まるまでは」などと考えて敬遠せず、まず不動産会社を訪れて相談してみるのも良いでしょう。あくまでも目的は理想の住宅購入であって、頭金を作ることではないのですから、頭金だけにこだわらず、いろいろな情報にアンテナを張り巡らせて、賢いマイホーム購入を実現させましょう。