2009年の住み替え成功読本・ズバリ予想！ ２０１０年の住宅事情は・・・｜ホームガイド

2009年は、日本という国にとって激動の年になったのではないでしょうか。政治の面では、先の衆議院選挙で民主党の大躍進・自民党の歴史的大敗。経済面では、アメリカ発の経済不安による円高・株安が長引き、日本の好景気の牽引者であった天下のTOYOTAまでが赤字でF1を撤退するなど、今までの常識では考えられない事が続発しました。その様な状況の中で幕を開ける2010年は、どのような年になるのでしょうか？2010年を予想する上にも、まず2009年を振り返ってみましょう。

人々が生活する上で欠かすことが出来ない物が「衣」「食」「住」です。

「衣」については、ユニクロが業界をリードして、西友やイオン・ダイエーなども格安ジーンズを発売するなど消費者にとって、うれしい状況が続きました。

「食」についてはどうでしょう？格安弁当や牛丼屋・マクドナルドなど、価格を抑えた商品がサラリーマンのお昼の強い味方になっています。

それでは、「住」についてはどうでしょうか？リーマンショックが尾を引く中、企業決算を迎える時期までは、完成住宅を抱える業者が資金繰りや数字に追われ、我先にという具合で値引き販売が目に付きました。ところが、ある時期から突然品薄の状態になり、デベロッパーや建売業者・パワービルダーなどは、仕入れに四苦八苦している状態です。しかも、10月からの引き渡しの住宅に適用されている「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」により、「保証金の供託」もしくは「保険への加入」が義務化され、より経費がアップしました。

そんな状況で迎えた2010年の住宅事情は・・・

まず、住宅の価格についてはどうなっていくのでしょうか? 景気が良くないから値下がりすると思っている方。価格は徐々にですが、確実に上がってきているのが実情です。新聞やニュースで発表される「路線価」や「公示価」なるものは、「実勢価格」に比べると遅れて発表されます。昨年も新聞の紙面上で「地価が下がった」という記事が出ていたころには、東京や横浜などの不動産業者の仕入れ価格は既に「値上がり」していました。

どうしてこのようになるかと言うと、住宅の価格は需要と供給のバランスから決まってくるからです。景気が悪くなり出した時は、資金繰りが厳しくなった企業や住宅ローンの支払に不安がある個人は、手持ちの不動産の売却を考えます。この様な局面では「売物件情報」が多く出始め、仕入れやすくなります。この様な状況下では買い手が有利になるため、仕入れ価格はどんどん下がり、売り出される物件の価格相場も下がっていくわけです。しかし、不況が長期化してくると、相場が下がった影響で、売却しても赤字（差損）が出るため、売りたくても売却できなくなる人が出てきます。つまり、ある一定相場以下の市況になってくると売却物件が出てこなくなってくるということになります。

一時期は、「難があるから、安く買える」と思われていた「競売不動産」も各物件に何十件もの入札があり、“こんな高値で落札されるのか”と思うような価格が付いてしまっています。

下記のグラフはリクルート社が発表している流通状況をまとめた表です。一年前に比べると戸建てを中心に販売物件の流通量が少なくなっており、抹消率（登録物件における抹消情報の占める割合）も軒並み高くなっております。今後もこの傾向が続くと思われ、在庫は確実に減ってくると思われます。

“売りの情報が少ない＝少ない情報に買い手が重なる＝価格が競り上がる”という具合で価格は上がっています。

次に銀行など金融機関の融資の状況はどうでしょうか？以前は、住宅のチラシなどを見ると「頭金0円で購入可！」などという、キャッチコピーが見受けられましたが、今のチラシにはこの文言はほとんど見られなくなりました。それは、何故か？金融機関の住宅ローンの審査が厳しくなっているからです。

元来、『２割の頭金＋諸費用』を手持ち資金（自己資金）として用意し、足りない部分は住宅ローンを組んで購入するというものでした。それが、近年「頭金0円で購入可・諸費用ローンも組めます。」という内容でローンを融資したところ、金融機関としてはそれが新たな不良債権の温床となってきているようです。そこで、リーマンショック以降はローン審査を厳しくし、金融機関は不良債権を抱えないような動きをとるようになったわけです。

しかし、個人トータルとしての負債を判断しますので、お客様の条件によっては頭金が少なくても住宅ローン融資が受けられるケースが今ならまだあります。今後の情勢を考えると早めの決断がポイントとなりそうです。

そんな中でも2010年は、昨年に引き続いて過去最高額の住宅ローン減税が利用可能な年となりました。2008年末の税制改正大綱の決定により、住宅ローン控除の期限が5年間延長され、控除額も最大で600万円まで拡充されることになりました。

【個人住民税】
○住宅ローン減税制度の最大控除額まで所得税額が控除されない方については、所得税から控除しきれない額について、翌年度分の個人住民税から控除されます。
○個人住民税からの控除額は、当該年分の所得税の課税総所得金額等の額に5％を乗じて得た額（最高9.75万円）が上限となります。