2009年の住み替え成功読本・ズバリ予想! 2010年の住宅事情は・・・|ホームガイド

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予想もしなかった大企業の倒産など長期化する不景気に閉塞感がある中、新政権の誕生など将来に対する明るい要素も見えてきた2009年。今年こそはマイホームを!と考えている皆さんにとって2010年は追い風が吹く年になるか?を様々な観点から考えてみました。ご家族の夢、安住の地でもある「マイホーム」。諦めずに夢のマイホームget を実現してみましょう!



2009年は、日本という国にとって激動の年になったのではないでしょうか。政治の面では、先の衆議院選挙で民主党の大躍進・自民党の歴史的大敗。経済面では、アメリカ発の経済不安による円高・株安が長引き、日本の好景気の牽引者であった天下のTOYOTAまでが赤字でF1を撤退するなど、今までの常識では考えられない事が続発しました。その様な状況の中で幕を開ける2010年は、どのような年になるのでしょうか?2010年を予想する上にも、まず2009年を振り返ってみましょう。

人々が生活する上で欠かすことが出来ない物が「衣」「食」「住」です。

「衣」については、ユニクロが業界をリードして、西友やイオン・ダイエーなども格安ジーンズを発売するなど消費者にとって、うれしい状況が続きました。

「食」についてはどうでしょう?格安弁当や牛丼屋・マクドナルドなど、価格を抑えた商品がサラリーマンのお昼の強い味方になっています。

それでは、「住」についてはどうでしょうか?リーマンショックが尾を引く中、企業決算を迎える時期までは、完成住宅を抱える業者が資金繰りや数字に追われ、我先にという具合で値引き販売が目に付きました。ところが、ある時期から突然品薄の状態になり、デベロッパーや建売業者・パワービルダーなどは、仕入れに四苦八苦している状態です。しかも、10月からの引き渡しの住宅に適用されている「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」により、「保証金の供託」もしくは「保険への加入」が義務化され、より経費がアップしました。

2009年の主な出来事

1月

・八戸地域大規模断水事故
・自由民主党 渡辺喜美 元行政改革担当大臣離党
・世界最初の温室効果ガス観測技術衛星「いぶき」など人工衛星計8基搭載したH-IIAロケット15号機、
 種子島宇宙センターから打ち上げ成功

2月

・鹿児島市の桜島、浅間山が小規模噴火
・三笠フーズ社長ら5名を逮捕
・イタリアのローマで開催のG7で中川財務大臣、意識もうろう会見
・映画『おくりびと』第81回アカデミー賞最優秀外国語映画賞受賞

3月

・海上自衛隊をソマリア沖へ派遣
・寝台特急「はやぶさ」・「富士」、急行「つやま」が廃止
・千葉県知事選挙で、森田健作が2回目の挑戦で初当選
4月 ・朝鮮民主主義人民共和国(北朝鮮)のミサイル発射
・今上天皇・皇后夫妻が金婚式
・和歌山毒物カレー事件被告人の上告を棄却、死刑確定
・メキシコを中心に豚インフルエンザ発生
5月 ・小沢一郎民主党代表、代表職を辞職
・裁判員制度施行
・横浜港開港150周年式典挙行
6月 ・改正薬事法施行
・足利事件、刑の執行停止
7月 ・硫黄島付近の洋上で21世紀最長の皆既日食が観測
・中田宏横浜市市長が辞職
・若田光一宇宙飛行士、日本人として初の137日の長期宇宙生活から帰還
8月 ・日産自動車が本社機能を横浜市の横浜みなとみらい21中央地区に移転・集約
・第45回衆議院議員総選挙民主党大勝
9月 ・消費者庁が発足
・鳩山由紀夫民主党党首が衆議院・参議院本会議にて第93代内閣総理大臣として首班指名
・読売ジャイアンツが3年連続42度目のリーグ優勝
・砂原遺跡で12万年前頃の日本最古の旧石器20点の発見
10月 ・2016年夏季オリンピック開催都市「東京」敗れる
・「Winny」開発者に対する著作権法違反逆転無罪
・日本航空(JAL)会社更生法
11月 ・国内初のプルサーマルによる発電を開始
・プロ野球日本シリーズで読売ジャイアンツが7年ぶり21度目の日本一
・国民的俳優・森繁久彌が東京都内の病院で死去
・リンゼイ・アン・ホーカーさん殺害事件容疑者逮捕
・「事業仕分け」を開始
・バラク・オバマアメリカ合衆国大統領が日本訪問
・10月の完全失業率が3ヶ月連続で改善、前月より0.2ポイント低下して5.1%(労働力調査)


そんな状況で迎えた2010年の住宅事情は・・・

まず、住宅の価格についてはどうなっていくのでしょうか? 景気が良くないから値下がりすると思っている方。価格は徐々にですが、確実に上がってきているのが実情です。新聞やニュースで発表される「路線価」や「公示価」なるものは、「実勢価格」に比べると遅れて発表されます。昨年も新聞の紙面上で「地価が下がった」という記事が出ていたころには、東京や横浜などの不動産業者の仕入れ価格は既に「値上がり」していました。

どうしてこのようになるかと言うと、住宅の価格は需要と供給のバランスから決まってくるからです。景気が悪くなり出した時は、資金繰りが厳しくなった企業や住宅ローンの支払に不安がある個人は、手持ちの不動産の売却を考えます。この様な局面では「売物件情報」が多く出始め、仕入れやすくなります。この様な状況下では買い手が有利になるため、仕入れ価格はどんどん下がり、売り出される物件の価格相場も下がっていくわけです。しかし、不況が長期化してくると、相場が下がった影響で、売却しても赤字(差損)が出るため、売りたくても売却できなくなる人が出てきます。つまり、ある一定相場以下の市況になってくると売却物件が出てこなくなってくるということになります。

一時期は、「難があるから、安く買える」と思われていた「競売不動産」も各物件に何十件もの入札があり、“こんな高値で落札されるのか”と思うような価格が付いてしまっています。

下記のグラフはリクルート社が発表している流通状況をまとめた表です。一年前に比べると戸建てを中心に販売物件の流通量が少なくなっており、抹消率(登録物件における抹消情報の占める割合)も軒並み高くなっております。今後もこの傾向が続くと思われ、在庫は確実に減ってくると思われます。

“売りの情報が少ない=少ない情報に買い手が重なる=価格が競り上がる”という具合で価格は上がっています。

 

 

次に銀行など金融機関の融資の状況はどうでしょうか?以前は、住宅のチラシなどを見ると「頭金0円で購入可!」などという、キャッチコピーが見受けられましたが、今のチラシにはこの文言はほとんど見られなくなりました。それは、何故か?金融機関の住宅ローンの審査が厳しくなっているからです。

元来、『2割の頭金+諸費用』を手持ち資金(自己資金)として用意し、足りない部分は住宅ローンを組んで購入するというものでした。それが、近年「頭金0円で購入可・諸費用ローンも組めます。」という内容でローンを融資したところ、金融機関としてはそれが新たな不良債権の温床となってきているようです。そこで、リーマンショック以降はローン審査を厳しくし、金融機関は不良債権を抱えないような動きをとるようになったわけです。

しかし、個人トータルとしての負債を判断しますので、お客様の条件によっては頭金が少なくても住宅ローン融資が受けられるケースが今ならまだあります。今後の情勢を考えると早めの決断がポイントとなりそうです。

 

そんな中でも2010年は、昨年に引き続いて過去最高額の住宅ローン減税が利用可能な年となりました。2008年末の税制改正大綱の決定により、住宅ローン控除の期限が5年間延長され、控除額も最大で600万円まで拡充されることになりました。

【所得税】
住宅ローン減税制度の適用期限が5年延長され、以下の通り拡充されました。

一般の住宅

居住年

控除対象借入限度額

控除期間

控除率

最大控除額

平成22年

5,000万円

10年

1.0%

500万円

長期優良住宅 ※

居住年

控除対象借入限度額

控除期間

控除率

最大控除額

平成22年

5,000万円

10年

1.2%

600万円

長期優良住宅の普及の促進に関する法律の規定に基づく認定を受けた、長期にわたり良好な状態で使用するための措置がその住宅の構造や設備について講じられた優良な住宅のこと。

【個人住民税】
○住宅ローン減税制度の最大控除額まで所得税額が控除されない方については、所得税から控除しきれない額について、翌年度分の個人住民税から控除されます。
○個人住民税からの控除額は、当該年分の所得税の課税総所得金額等の額に5%を乗じて得た額(最高9.75万円)が上限となります。

いかがでしたか?2010年は経済の先行きに不安感がある上、住宅市場では確実に品薄感が出てきます。そのため、誰が見ても良い物件というのは、今まで以上に早く売れてしまうと思われます。

税制の面からも恩恵を受けられる人は住宅を購入した方だけで、賃貸利用者にはない大きなメリットです。先にも述べた様に住宅価格の面からいっても、金融機関の姿勢からいっても住宅購入をお考えならば、一刻も早く行動を起こして少しでも良い条件の住宅を手に入れるように動いてみてはいかがでしょうか。思い立ったが吉日。早めの行動をお勧めします。


次号(1/13号)の特集は
「神奈川 これからおすすめの街!」をお届けします。
お楽しみに!

 

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