2009年の住み替え成功読本・住宅ローンの基礎知識｜ホームガイド

住宅ローンの種類は、大きく分けると民間ローンと公的融資（住宅金融支援機構）の２つに分けることができます。

民間ローンの代表は都市銀行が取り扱っている住宅ローン。地方銀行や信託銀行、さらにはノンバンクなどの金融機関でも住宅ローンを取り扱っており選択肢が広いのが特徴です。金融機関によって融資条件は異なりますが、担保となる住宅（購入しようとしている建物）や年収・勤務状況などで総合的に判断されます。そのため、勤続年数が短かかったり、年収額が低かったりすると借りることができないケースも出てきます。

住宅金融支援機構など（公的融資）は７０歳未満であれば利用できますが、年収に占める返済負担率に上限があり、住宅の面積や価格などにも制限があるため、民間ローンに比べて条件が厳しいという側面もあります。最近では、住宅金融支援機構と民間との提携住宅ローンである「フラット３５」が登場し、一定の収入基準を満たせば勤続年数などは問われないため利用する人が増えています。

次に誰もが気になる住宅ローン金利ですが、次の3つに大別できます。それぞれのメリット・デメリットを理解することはもち
ろんですが、利用する人のライフスタイルや家族構成、また、これから子どもが生まれる・子どもが進学するなどといったライフステージの変化も加味して、自分にあった種類を選ぶようにしましょう。

更に契約方式による金利の違いだけでなく、不動産会社によっては独自に金融機関と商品化した「優遇金利適用プラン」を用意している場合があります。日頃から多くの物件を扱い、銀行との住宅ローンの取引が多い不動産会社で契約すれば、そこでしか受けられない優遇金利を用意しているプランを利用できる場合があります。銀行の店頭金利からさらに金利が優遇されるわけですから、その分生活にゆとりができたり、価格で諦めていた住宅にも手が届いたりなど、思わぬメリットを得ることができます。

優遇金利があるということは、不動産会社と銀行との間で信頼関係が生まれているというわけですから、融資審査も通りやすくなる可能性も考えられます。

また、意外と気がつきませんが、重要なのが返済方法です。住宅ローンの毎回の返済額は元金と利息を合計したものですが、返済方法には元利金等返済と元金均等返済の二つがあります。返済方法の違いによっても元本の減り方が変わるので注意が必要です。

次に気になるのが返済期間です。一度住宅ローンを組んだら返済期間を延ばすことは通常できませんので、最長期間で組んで、そこから収入の動きも考慮しながら繰り上げ返済を繰り返すのがポイントです。繰り上げ返済を行うと１回毎に手数料がかかりますが、最近は、返済手続きをインターネット経由で行うと銀行取扱手数料がかからないなど、各行毎にプランが用意されています。そんな情報も担当者に確認して利用していきましょう。

マイホームを夢見る人にとって朗報です！ 2008年末の税制改正大綱の決定により、住宅ローン控除の期限が5年間延長され、控除額も最大で600万円まで拡充されることになりました。

【所得税】
住宅ローン減税制度の適用期限が5年延長され、以下の通り拡充されました。

【個人住民税】
○住宅ローン減税制度の最大控除額まで所得税額が控除されない方については、所得税から控除しきれない額について、翌年度分の個人住民税から控除されます。
○個人住民税からの控除額は、当該年分の所得税の課税総所得金額等の額に5％を乗じて得た額（最高9.75万円）が上限となります。