2009年の住み替え成功読本・初めて家を買うあなたへ〜住宅ローンの選び方〜｜ホームガイド

● 固定金利型

■ライフスタイルから考えた家計の変化

（1）

■ずっと共稼ぎの夫婦のケース

　子供がいる・いないに関わらず、夫婦で働き続ける予定。
　毎月の返済額や繰り上げ返済に対して多少の余裕がある。

夫婦2人とも安定した収入が見込まれるなら、ローン控除のことも考えて共有名義にし、それぞれの名義でローンを組むと、ローン商品の選択がかなり自由にできます。借入額の配分は収入の比率によって決めますが、ここでは妻が夫の3分の2程度の収入と考えて算出します。

夫のローンはある程度のリスクを考えて、長期固定金利の安定したものを選びます。一方、妻のローンは5年以下の一定期間固定金利を選び、早期返済を目指します。変動金利でも10年間の金利優遇保証が付いているローンもあるので、選択肢の一つに加えるのもよいでしょう。

経済環境を加味してボーナス併用は考えず、ボーナス分は繰り上げ返済に回すようにします。頻繁に繰り上げ返済することを考えると、インターネット経由で繰り上げ返済ができ、手数料のかからないものを選ぶのも得策です。

例１．借入総額3,000万円（夫2,000万円、妻1,000万円）、元利均等払いで計算。

● 夫のローン… フラット35を借入期間20年で利用、金利2.81％

● 妻のローン… 金利５年固定プランを利用、当初５年間金利2.1％（金利優遇−1.5％適用）、借入期間15年

月々の返済額

（夫）109,027円（20年間）　（妻）64,813円（当初5年間）

夫が単独で3,000万円を20年ローンで借り入れた場合と比較すると月次の返済額はほぼ同じですが、総返済額で1,417,020円軽減され、さらに16年目からは夫単独返済の109,027円となり妻の返済額相当分は貯蓄にまわせます。　

☆ポイント１

フラット35は、平成19年10月1日以降の資金の受け取り分から、借入期間が20年までと20年超の２つの金利が設定され、借入期間が20年までの金利は20年超よりも低く設定されています。

家計に余裕があるこのケースでは定年までの年数に関わらず借入期間を20年に設定。こうすることで、利息の支払いや団体信用保険料が大幅に節約できます。

☆ポイント２

毎月の返済金額を考えて妻の借入期間を15年に設定。返済期間が5年を過ぎると金利が大幅に上昇しますので、繰り上げ返済をこまめに行い、10年以内の完済を目指します。妻のローンが終了した時点での金利の動向によっては、その後の資金を夫のローンの返済に充てるか、生活資金に充てるか、老後の生活資金を貯めるかなど、ライフプランを自由に設計する余裕が出ます。

■全期間夫のみの収入のケース

　奥さんは働く予定なし。しかし子供が少し大きくなったら、働けるかもしれないというご家族の場合。

このタイプの世帯はご主人の年収増に期待するものの、現在の経済状況を考えてできるだけ月々の住宅ローン返済額を低く抑えたライフプランを立てましょう。

将来奥様も仕事をして収入が増えた場合、繰り上げ返済やその際に金利やプランの見直しをすることも可能なので、現状でもっとも金利が低い、変動金利プランがお勧めです。

現在は、優遇金利キャンペーンをおこなっている所が多いですが、不動産会社でも提携ローンについて1.5％以上の金利優遇を用意しているところがあります。優遇幅が大きいことや優遇期間が長いものがお勧めです。

ご家族の成長とともに出費が増えていく傾向にありますので、ゆとりをもった無理のない返済計画を立てることが大切です。

変動金利を利用したケース
借入額３,０００万円 変動金利0.975% （金利優遇 −1.5%適用）、35年返済

例１．返済期間35年、ボーナス併用なしの場合　 月々の返済額 84,337円

例2．返済期間35年、ボーナス併用の場合　 月々の返済額 67,469円　ボーナス時加算 101,376円

☆ポイント１

変動金利のプランは今現在は金利が低く設定されていますが、将来の経済状況によって金利が高くなる可能性があります。そのような時に備えて、繰り上げ返済やプラン変更をタイミングよくできるように準備し貯蓄にまわしておくことが重要です。

☆ポイント２

現在は定年の定義も多様化してきて、選択定年制を導入している企業も増えてきていますが、35年返済の住宅ローンを完済するのは何歳かを考えておくことが重要です。35歳で借り入れたとすると、完済時は70歳です。現実的に定年は60歳と仮定すると、住宅ローンはできるだけ早いうちから借りてしまい、繰り上げ返済を利用して１年でも早く完済することがポイントと言えます。退職金を期待せず、定年までに完済を目指す方が安心です。