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戦後最大の不景気という逆風の中、始まった2009年。ご家族の長年の夢だった「マイホーム」は諦めるべきなのか.....？「当面、賃貸住宅でがまんするか....」とお考えの方も多いかと思います。しかし、本当にそうなのでしょうか？景気が悪ければ住宅価格の相場も下がってくるはず。低金利で住宅取得の助成策が豊富な現在、実はマイホーム取得の好機かもしれません。2009年の住み替え成功術を考えるこのコーナーの第1回目として「購入」か「賃貸」かという大命題を考えてみましょう！

ご結婚やお子様の誕生など人生の大きな転機をきっかけに「マイホーム」取得の夢は益々膨らむことでしょう。
しかし、いざ購入となると多くの方が住宅ローンを利用しての取得となると思います。経済状況が安定しない昨今では「ずっと継続して返済していけるのだろうか？賃貸の方が安心かも......」と、なかなか勇気がでないのも当然です。

今回は「住まい」に係るコストにスポットを当てて、「購入」がトクか？「賃貸」がトクか？考えてみましょう。
まず、「住まい」に係るコストとして右の観点があります。

●コストその1：毎月の「支払額」
●コストその2：駐車場代や固定資産税等の「諸経費」
●コストその3：将来の住まい確保のための「投資」

一般的にすぐ思い浮かぶのが「コストその１」の毎月の支払額でしょう。賃貸の場合は月額賃料、購入の場合は住宅ローンの返済額となります。「コストその2」は、駐車場代や修繕積立金などの実際に利用するために発生するコストです。意外と見落とされがちな「コストその3」は、将来に渡りご家族の「住まい」を確保するための「投資的な観点で考える」コストです。

それでは、「購入」か「賃貸」か、上記それぞれの観点について詳しく考えながら、ご家族の将来の暮しをイメージしてみましょう。

それでは初めに「毎月の支払額」から考えてみましょう。
「毎月」といっても新居に住むためには、「購入」でも「賃貸」でもある程度の初期費用がかかります。下記の表は、神奈川県内でも安定した人気の京浜急行線「上大岡」駅周辺で、新居に入居し、10年間住んだ場合のコストを考えてみたものです。

京浜急行線「上大岡」駅徒歩約10分で4LDKの広さの住まいの場合

■「賃貸」のケース

賃貸マンション上大岡駅徒歩約8分横浜市港南区最戸2丁目

　専有面積 98.65m²　4LDK　築6年　月額賃料 16.2万円
　初期コスト：敷金 2ヶ月　礼金 2ヶ月　仲介手数料　1ヶ月　81万円
　10年間入居した場合（更新4回：更新手数料賃料1ヶ月相当分、値上無し）
　16.2万円×12ヶ月×10年＋16.2万円×4回＝2,008万円
　10年間住んだ場合の合計コスト：2,089万円

■「購入」のケース

新築戸建上大岡駅徒歩約15分横浜市港南区大久保3丁目

　土地面積 110.65m²　延床面積 89.95m²　4LDK　3,380万円
　月額返済額　11.1万円　35年ローン（10年固定※優遇金利利用 2.25% ボーナス時加算無し）
　初期コスト：諸経費（物件価格の約3%）、仲介手数料3%＋6万円、頭金5% 377.8万円
　10年間返済した場合　11.1万円×12ヶ月×10年＝1,332万円
　10年間住んだ場合の合計コスト：1,709.8万円　※諸条件により異なる場合があります。　

＜ケーススタディ＞

かりに10年間住むとした場合、夢の新築一戸建てを購入した方が350万円以上お得であると言えます。

それでは次に、住む上で毎月かかってくるコストを考えてみましょう。「購入」も「賃貸」も諸条件により、若干異なりますが、主に下記のような経費がかかってきます。

■「賃貸」のケース

賃貸マンション駐車場代月額 15, 000 円

　初期コスト：敷金2ヶ月、礼金2ヶ月、仲介手数料1ヶ月 7.5万円
　10年間借りた場合（更新4回：更新手数料賃料1ヶ月相当分、値上無し）
　1.5万円×12ヶ月×10年＋1.5万円×4回＝186万円
　賃料改定なし（家賃上昇なし）とすると10年間での支払額 193.5 万円

■「購入」のケース

新築戸建駐車場代なし（カーポート付き）

　金利改定過去10年間でほぼ上昇無し
　固定資産税　10年間で約150万円※
　しかし、不動産取得控除制度等でほとんどの金額が還付※
　※ご利用地域など物件の諸条件により異なる場合があります

経済状況の変化により一概に言えませんが、日本の過去の傾向から賃貸住宅の賃料が大幅に値下がりすることはほとんどなく、この10年間を見るとほぼ横ばいと言えます。（財団法人日本不動産研究所・公表資料より）一方、住宅購入については取得促進税制が過去何度も組まれており、2009年の現在では、史上最大の大幅な住宅ローン減税が利用できるので、上記固定資産税の支払額以上の減税効果＝支出抑制が可能です。

■住宅ローン減税

一般住宅で最大500万円（耐久性の高い長期優良住宅は600万円）と過去最大規模に拡充（08年度の3倍強）

対象は住宅やマンションを購入し今年１月１日以降に入居した人。
一般住宅の場合、購入者は年末のローン残高（最大5,000万円）の１％分の税額控除が10年間にわたって受けられます。
また、所得税に加え、住民税からも税額控除を受けられる4人家族のモデル世帯（夫婦と子ども2人、借入時35歳、年収550万円）が返済期間25年で3,000万円の住宅ローンを借りた場合、10年間の減税額は計203万円と、従来（146万円）より50万円以上拡大します。(みずほ総合研究所 )

トータルで考えると「2009年度中に住まいを購入」する事のメリットはかなり大きそうです。

最後に「将来の保証」という観点から考えてみましょう。
高齢化社会が益々現実の問題となってきた現在、将来、特に収入がなくなってからの老後の住居確保は、きわめて重要なこととなってきます。仮に賃貸住宅に住んでいるとした場合、将来にわたっても賃料を支払わなくてはなりません。年金や長期の就業の確保が難しくなってきた現在の日本においては、「若いうちに働き住居を手に入れる」ことで、老後も家族が安心して住めるマイホームを確保することが重要です。
住宅ローンは35年返済が可能なので、若いうちにゆとりのある長期の返済プランで購入し、機会を見つけて繰り上げ返済するといった計画をたてて購入する事が大切だと言えます。

	また、「賃貸」住宅の場合、オーナーの都合で契約を更新できなかったり、賃料改定により支払ができなくなるケースがあり、そのような場合の移転費用の負担も発生してきます。
	このように考えてくると、不動産の購入価格も下がってきており、史上最大の住宅ローン減税が実施されている2009年は、できるだけ早く住まいを購入する事で、「毎月の支出軽減」と「将来への安心」を手に入れることができると言えます。
住宅ローンの仕組みや返済計画、減税についての詳しい知識のある不動産仲介会社へ相談して、ご自身にぴったりのマイホームを購入する絶好の機会が来ていると言うことができますね。
※本文中に記載の借り入れ条件等については、ご利用される方の個人の諸条件であてはまらないケースがあります。詳しくは仲介会社担当者にご相談ください。

さて、次号（5/13号）の特集は『希望の物件をキャッチするコツは!?』です。
お楽しみに。

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