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住宅性能保証制度の内容について学ぶ前に、まず最初に知っておきたいのが「住宅品質確保促進法」という法律。この法律によってすべての新築住宅は、10年間の瑕疵担保期間を保証されています。つまり、新築住宅について、完成引き渡しから10年の間に基本構造部分（柱や梁など構造上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分）に何らかの瑕疵（欠陥）が見つかった場合、工務店や不動産業者などの住宅供給事業者は、無料補修などを行わなければならないのです。

法律があるのなら安心と思われるかもしれませんが、もし住宅供給事業者の対応が不誠実だったり、万が一倒産してしまったりした場合、買主は法律で定められた保証が十分に受けられないことも考えられます。住宅性能保証制度はこういった事態に対し、第三者機関である住宅保証機構が確実に保証を行う制度なのです。

保証を受けられる「登録住宅」を建築する場合は、制度を利用するために住宅保証機構に登録を行った「登録事業者」に建築を依頼しましょう。現在、制度の登録事業者は全国に約4万社あり、定期的に住宅保証機構の講習会を受講し、住宅保証機構から技術のサポートなども受けて、しっかりとした保証と安心できる住宅の提供に取り組んでいます。また、登録住宅は100万戸を超えています。

登録事業者に「住宅保証機構の『保証住宅』で」と依頼すれば、必要な手続きはすべて登録事業者が行ってくれます（登録には住宅価格をもとに計算される住宅登録料がかかります）。登録住宅を購入される方は、登録の申請が適切に行われたかは着工前に確認してください（着工後に申請することは出来ません）。また、登録住宅は引き渡し時に所定の「保証書」が登録事業者を通じて交付されるので、引き渡しの際にはこれを確認することも大切です。

住宅性能保証制度による保証内容は、長期保証と短期保証の２つに分けられます。長期保証は主要構造部分に発見された瑕疵およびその瑕疵が原因で発生した不具合に対する保証で、その期間は保証書記載の保証開始日（一戸建て住宅および賃貸共同住宅では引き渡し日、分譲共同住宅では共用開始日）から10年となっています。短期保証は仕上げの剥離、建具の変形、浴室の水漏れ、その他設備の不具合などに対する1〜2年間の保証です。短期保証は一戸建て住宅と共同住宅のそれぞれに対して定められた短期保証基準に基づいて行われます。

住宅性能保証制度には、住宅の品質や性能を保持するためにつくられた独自の厳しい設計施工基準があります。制度への登録を申請した住宅には、建築中、一級建築士や住宅性能表示制度評価員など国家資格を持つ専門の検査員が、一戸建て住宅は2回（基礎配筋工事完了時、屋根工事完了時）、共同住宅等は3回（基礎配筋工事完了時、中間階床配筋工事完了時、屋根防水工事完了時）の現場審査が行われます。そこで独自の設計施工基準に基づいて品質を確認され、登録住宅として買主に引き渡されるのです。

このことからわかるように、住宅性能保証制度は、瑕疵が発生した際や住宅供給業者の倒産といった万一の事態にも安心の住宅というだけでなく、厳しい設計施工基準に基づいてしっかりと施行された、安心して住むことのできる住宅であるといえるのです。

住宅性能保証制度が新築住宅に適用されるのに対し、中古住宅を安心して売買できる環境を整備することを目的として作られた制度が「既存住宅保証制度」です。

家を売買する場合には、契約書に売主の瑕疵担保責任の条項が記載され、売主が引き渡しからどれだけの期間、瑕疵に対する責任を負うかが明らかにされます。この期間は、売主が不動産会社（宅地建物取引業者）なら2年以上と定められていますが、売主が一般（不動産会社以外）の場合には0〜2ヶ月とされることも多いため、買って間もない家に瑕疵による修繕の必要が生じた場合でも、買主がその費用等を負担しなくてはならないケースも考えられます。しかし、期間を延ばして、売却後何年にも渡って売主が保証責任を負い続けるというのも現実的に無理があります。

こうした問題を解消してくれるのが、住宅保証機構からいざというときの修繕費などの保証が受けられる「既存住宅保証制度」。保証の対象は、構造耐力上主要な部分（柱や梁など）および雨水の浸入を防止する部分について、その機能を十分に果たすことができなくなった場合で、保証期間は住宅引き渡しから5年間とされています（防水性にかかる部分の保証期間は引き渡しから2年間※）。

既存住宅保証制度に登録できる住宅には以下のような条件があります。

これらの条件を満たした住宅だけが、住宅保証機構が定める「既存住宅保証基準」を満たしているかどうかの検査を受けることができます。この検査は「既存住宅保証部位別登録基準」や「既存住宅保証防水補修基準」等のしっかりとした基準を基にして行われ、合格すれば既存住宅保証制度の登録住宅となります。

また、現場検査を受けるにあたっては、売主が「既存住宅保証制度の住宅履歴申告書」を作成する必要があります。

条件を満たす住宅であれば、登録の申請は売主、買主、宅地建物取引業者の誰でも行うことができます。申請から登録までには、32,550円の現場検査申請料と、保証登録料が必要となります。保証申請料は売主が不動産会社の場合と一般（不動産会社以外）の場合で異なりますが、それぞれ次のようになります。

保証金は、売主の瑕疵担保責任期間内は売主に対して、それ以降は買主に対して支払われます。また、売主が一般（宅地建物取引業者以外）か「宅地建物取引業者」かによって、保証金額の計算方法が異なります。

問題が起こらなければ、何も登録する必要はないと思われるかもしれませんが、構造上の主要な部分や雨漏りの補修には、100万円を超える多額の費用がかかることも少なくないという点も考慮してみてください。また、既存住宅保証制度に登録された中古住宅は、万が一の際保証を受けられる上、住宅性能保証制度の登録された新築住宅と同様、専門検査員による建物の外部および内部の検査が行われ、一定の基準に適合している安心が得られることも大きなポイントです。いざというときの保証と、しっかりとした検査をパスした住宅に住めるという安心を考えあわせれば、十分に利用する価値のある制度といえそうです。