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　　昨年末から世間を騒がせている、構造計算書の偽造問題。構造計算書の偽造により、国が定めた耐震基準を大幅に下回る多くのマンションやホテル、一戸建ての家までが建築されていたという事実に、日本中が衝撃を受けました。
　特にマンションについては、マンションバブルとも言われるほど、多くのマンションが建てられ、バブルの頃を上回る戸数のマンションが、バブルの頃よりも購入しやすい価格で供給され続けているなか、発覚したこの偽造問題は、住宅の購入を考えていた多くの人たちに「本当に大丈夫なのか？」と不安を抱かせることになりました。もちろんすべての住宅が危険というわけではありませんが、せっかく長期のローンを組んで購入したマイホームに「危険だから住んではいけない」と言われるような悲劇は、誰も望んでいません。
　ではどんな住宅を選べばいいのでしょうか？あるいは一戸建てのほうが安心なのでしょうか？ これを機会に、さまざまな制度などを活用し、安心して暮らせる住宅を手に入れる方法について考えてみましょう。


　
　住宅の強度や安全性を確保する上で大切なのは、建物の基本的な構造です。これまでマンションは、RC（鉄筋コンクリート）造やSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造など躯体ががっちりとしていることか、木造の一戸建てより安全だと考えられていた方も多いと思います。もちろん現在の耐震基準に合った設計のもと、正しい方法で建てられていれば、マンション、一戸建てとも安心して住むことができるといえます。しかし、本当の安全性を確認するのがいかに難しいことかは、今回の偽造問題でも認識させられました。
　建物の安全性を確かめるには基礎はしっかりしているか、地盤の強さに合わせた工事が行われているか、建物の強度は十分かなど、チェックしなくてはならないことは本当にたくさんあります。仮にチェックに必要な書類などをすべて集められたとしても、内容は素人が見て、簡単に分かるものではありません。
　こうした不安を解消する一つの方法として、“住宅性能表示制度”などの活用があります。
　 　
　 　



　 　この制度は、良質な住宅を安心して取得できる市場を形成するためにつくられた、住宅品確法（「住宅の品質確保の促進等に関する法律」）に基づく制度です。この制度は、住宅のさまざまな性能を、「地震などに対する強さ」「火災に対する安全性」「省エネルギー対策」など９分野の性能項目について、等級や数値で分かりやすく示してくれるので、外見からでは判断できない建物の性能の違いが、専門知識がなくても分かりやすく理解できるというメリットがあります。評価は、国土交通大臣から指定された、指定住宅性能評価機関に所属する評価員が行います。しかも、設計段階と建設工事・完成段階の２段階のチェックを行います。
　 　



　 　　住宅性能表示制度のスタート時には、新築住宅だけを対象としていましたが、2002年８月に既存住宅を対象とした性能表示制度についての基準類が公布・施行されました。これにより、「住宅性能表示制度」は、新築・既存を問わない、すべての住宅が制度の対象となりました。現況検査では、外壁などに生じている「ひび割れ」や床の「傾き」、壁や天井の「漏水等のあと」などについて検査（部位等・事象別の判定）を行って住宅の劣化の状況を把握し、その住宅全体の総合的な判定も行います（総合判定）。
　ただ、中古のマンションで、この制度の適用を受けようとする場合共用部分があるため、住戸の所有者だけでは評価申請の準備は進められません。管理組合などに、過去に実施した共用部分の評価結果があれば結果を有効活用することができますが、無ければ、まったく新規に共用部分の評価を受ける必要があります。この場合、個々の住人の費用の負担が大きいことなどが障害となり、実施が難しいというのが現状のようです。
　 　



　

　しっかりとした物件を選んだつもりでも、100％問題がないと言い切るのは難しいものです。もし万が一何かあったとき、十分な保証が受けられるかどうかということは、「安心」の大きな基準の一つになります。そんな安心を保証してくれるのが、以前このコーナーでもご紹介した“住宅性能保証制度”、“既存住宅保証制度”です。




　 　“住宅性能保証制度”は、一戸建ての住宅、マンションなどの共同住宅ともに利用できる住宅保証機構が運営する保証制度。住宅品確法で義務づけられている10年間の瑕疵担保期間（新築住宅の主要構造部分に何らかの瑕疵が見つかれば、工務店や不動産業者が無料で補修などを行わなければならない）において、スムーズな保証が行われることを目的としています。住宅を供給した業者の対応が不誠実だったり、万が一倒産してしまった場合などに、第三者機関である住宅保証機構が、保証を行ってくれます。保証内容は法律で定められている住宅の構造の主要構造部分および雨水の浸入を防止する部分についての10年間の長期保証と、仕上げの剥離・建具の変形・浴室の水漏れ・設備の不良などに対する1〜２年の短期保証に分けられます。これらの保証は、譲渡の手続きによって次の住宅所有者に引き継ぐことができます。つまり、新築時にこの保証に加入した住宅であれば、中古住宅として購入した場合でも、新築から10年（短期保証は2年）という期間内は、保証を受けることができるのです。また、保証内容の解釈を巡って業者と意見が食い違ってしまった場合などには、「保証事故審査会」がスムーズな解決の手助けをしてくれます（別途審査料が必要）。
　さらに、この制度の適用を利用する住宅は、厳しい設計施工基準に基づいて建築され、建築中も現場審査が行われるため、“いざというときの保証”だけでなく、“瑕疵が発生しにくい”というメリットもあります。
　2005年度10月20日現在、この制度に登録している住宅の戸数は1,048,488戸、登録業者数は40,449社とその重要性が認知され、徐々に増えています。
　一方中古住宅の安心を保証する制度としては、“住宅性能保証制度”があります。条件を満たす中古住宅を売買する場合、検査を受けて登録すれば、買い主は瑕疵担保責任に対して通常２年、引き渡し前３年以内に外壁塗装などが行われている場合は５年間の保証を受けることができます。売り主の瑕疵担保責任による補修費用などの負担も軽減されるため、買う側、売る側ともにメリットがある制度といえます。


　



　 　耐震診断やそれに伴う耐震補修は、住宅の安全、住民の安心にとって不可欠です。そうした意識の高まりから、多くの自治体が耐震診断を補助する制度を実施しています。
　横浜市の場合は、市長が認定した“木造住宅耐震診断士”による、木造住宅の耐震診断を無料で受けることができます（建築基準法改正以前の個人住宅が対象）。さらに耐震改修に対する補助金制度や、無利子の貸付制度も実施しています。また、マンションの耐震診断への補助制度や、住宅の新築、改築についての相談を受け付ける窓口を設けている区もあります。
　都道府県、市区町村など各自治体によって、診断や補助等の内容はさまざまなので、診断や相談を希望される方は、お住まいの地域の役所などに問い合わせしてみるとよいでしょう。
　 　


　 　今回の偽造問題を例にとっても、競争力を上げるため、少しでも安価なものを提供するという目的のもと、コストダウンをはかろうとする中での建築士への圧力といったことが、問題視されていました。少しでも安くて良いものを求める気持ちはだれしも同じですが、相場より明らかに安価な物件などは、やはり注意が必要です。不動産に限っては「割安な訳あり物件」はあっても、「理由のない掘り出し物」はあり得ない、ということです。
　現在、構造上、マンションの躯体の主原料となる鉄鋼は、中国の急激な経済成長などの影響もあり、爆発的に値上がりしている状況です。こうした原材料の高騰が、これからも新築マンションの販売価格にまったく反映されないと考える方が逆に不自然だといってもいいでしょう。
　掘り出し物ばかり探していると、本当に自分達に合った物件を見逃してしまうかもしれません。
　 　


　 　安心して暮らせる住宅を選ぶには、経験や知識が必要になってきますが、一朝一夕に身に付くものではありません。それを見分けて的確なアドバイスをしてくれるしっかりとした不動産会社の存在が不可欠です。住宅を購入する際には、設計会社や施工会社の名前など、気になる点は、必ず不動産会社に確認してください。もちろん会社の名前やわずかな情報だけで安全性などを判断することはできませんが、質問に対してしっかりと対応してくれるかどうかは、信頼できる会社かどうかの判断基準の一つになるはずです。
　安心して住宅を購入できる制度と、信頼できる不動産会社というプロのサポートを得て、安心して生活を送れる、安全なマイホームを手に入れましょう。
　 　
　


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